宏利金融,房地产行业未来的前景如何
宏利金融，房地产行业未来的前景如何？
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商品房交易面积与金额增势较猛
近年来，我国商品房交易面积与金额整体呈上升态势。除2008年、2014年出现短暂下滑，各年份均呈现较稳的增幅。据统计，2017年，我国商品房交易面积达169408万平方米，销售额达133701亿元。
图表1：截至2017年我国商品房销售面积与销售额（单位：万平方米，亿元）
资料来源：前瞻产业研究院整理
各地商品房销售额贡献率有所波动，三四线城市成大房产商布局重点
据相关调查，近十年来，一线城市商品房销售额贡献率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代；三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎；非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的维稳作用。
图表2：2008-2017年各地区商品房销售额贡献率（单位：%）
资料来源：前瞻产业研究院整理
在2017年商品房销售额TOP40房地产企业中，各线城市的土地成交情况不一。从成交量来看，一线城市的成交规划建筑面积同比增长42.0%，远低于全国一线城市成交量的增长速度94.5%；二线城市的成交量同比下降7.5%，低于全国二线城市的成交量同比8.7%；而三四线城市的成交量同比增长77.5%，是全国三四线成交量增速的4倍。由此，2017年全国主要的房地产企业将布局重点放在了三四线城市，其次是二线城市。
从成交价格来看，一、二线城市成交楼面价同比下跌，而三四线城市同比增长达48.4%；三四线城市的溢价率也最高，达67.3%，土地成交符合量价齐升的规律。房地产市场经过2016年的快速增长后，热点一、二线城市的土地拍卖政策相继出台，土地市场受到了严格的控制，所以2017年，三四线成为知名房地产企业重点布局的城市，从而推升量价齐升。
图表3：2017年Top40房地产企业在各线城市商品房经营情况（单位：万㎡，亿元，元/㎡，%）
资料来源：前瞻产业研究院整理
房企探索新业务布局，长租、物业成热点
随着房产市场进入存量时代，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦会随之而变。品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：其一是外拓周边市场，如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等，上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等；其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务，如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等，保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等，碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。
图表4：三大房地产企业新业务布局简况
资料来源：前瞻产业研究院整理
未来运营是发展核心，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场，其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。当前长租公寓正处风口，房企、资本方纷纷介入，房源、客源的争夺将更加激烈。目前多数公寓运营仍处前期投入阶段，长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。
当前，核心城市纷纷从“大拆大建”进入“城市更新”新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升，核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业，通过重新定位—合理改造—再运营，实现功能的升级优化、提升物业价值，存在大量的潜在机会点。
图表5：新业务布局中城市更新关键要素
资料来源：前瞻产业研究院整理
以上数据来自前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
华尔街在美国究竟是怎样的存在？
可以毫不夸张的说美国经济发展过程中的每个大事件，华尔街都在其中扮演者重要的角色。
在两百多年以前美国是一个草木丛生的荒蛮之地，而两百年之后，它成长为全球第一大经济强国，那么在这个过程中，几乎它在这个发展过程中，每一个重要的事件，每一个重要的环节，我们都可以看到它背后华尔街资本的退缩。
首先是美国的交通运输
在美国发展早期呢，因为这个国家它地域比较广阔，交通不方便，所以面临当时经济发展最大的一个问题就是如何解决交通运输的问题，那么所以呢人们想到了开凿运河，后来就是修建铁路。但我们都知道，运河的开凿和铁路的修建都是成本非常高的这么一些工程，而且呢风险很大。那么该如何去集合大量的资本呢？那就是资本市场，马克斯曾经评论过资本市场对于美国这个铁路和这个运河发展起的作用，他说呢，假如必须等到资本的积累增长到足够能够修建铁路的话，那么恐怕直到今天，世界上还没有铁路，而资本集中通过股份公司转瞬之间就把这个事情做成了。可以说在整个美国运河和铁路发展的过程中，华尔街为它们提供了源源不断的资金，所以美国经济发展的第一步就正式依靠了资本市场，在资本市场的支持下，使得美国这么一个地域广袤、交通不便的国家迅速整合成为一个统一的经济体，也使它具备了后面崛起的这种可能。
其次是南北战争
从经济实力来讲，南方是强于北方，因为南方是很多富庶的棉花种植园主，北方是新兴的工业资本家。但是战争毕竟是一个消耗大量资金的这么一个活动，所以呢双方都是耗尽了财力，所以呢都需要急需融资，那么南方呢他们想到的办法就是去印钞票，所以它开动印钞机很快地印钞，印到最后的结果是什么呢？通货膨胀，到了战争的末期，南方的通货膨胀率竟然是战前的9000%。那么北方呢，它因为当时已经是，纽约市已经有了华尔街，那么它相对来说掌握了，比较先进的经济文化，当时华尔街上年轻的银行家库克，他想出一个很好的办法，就就是发国债，通过这个方法，他迅速地筹集了全国的资金也焕发了全国的热情，那么到战争的末期，北方筹集资金的速度已经远远超过，他当时所需要花费军费的这么一个速度，所以这个使得在与南方的这场决定美国这么一个国家未来走向和它的命运的这么一个战争中，使得北方占据了主动，那么最后获得了胜利。
再次是美国的重工业化
在19世纪末呢，也就是1900年的时候，美国的钢铁总产量已经超过了欧洲各国的总和，这时美国一家钢铁公司卡耐基钢铁公司，已经超过了英国的钢铁产量的总和，这时一个年轻的实业家施瓦布来到了华尔街，他向华尔街的一些重要人物发表了一个演讲，他劝说他们如果能够把包括卡耐基在内的一部分钢铁公司整合在一起，那么有可能实现更大的规模效应，那么美国的钢铁公司会成为全球最有效率、最强大的钢铁公司。这时华尔街这时候的领军人J.P摩根主导了这次重组，那么这次重组的结果就是将一批美国的钢铁公司，整合成为合众国钢铁公司。所以这个事件之后呢，华尔街流传一个段子，就是一个笑话了，老师问学生说是谁创造了世界，那么学生回答说是上帝，是上帝在公元前4004年创造了世界，但是呢在公元1901年，这个世界又被摩根先生重组了一回。那么可见当时华尔街对于美国经济的影响是非常非常重大的。而在支持美国这些重工业化，支持美国这些钢铁、化工这些产业迅速崛起的过程中，华尔街也是迅速成长为一个非常庞大的这么一个市场，到1900年的时候，制造业的股票已经成为华尔街的主体了。且在一战中美国的华尔街这些钢铁公司都在源源不断地为英法这些国家制造坦克、大炮，可见在大国之间竞争，大国之间博弈，大国之间交战的过程中，华尔街的影响都是举足轻重的。
以及美国科技的发展
比如说1971年的英特尔上市，和1980年的苹果上市，和1986年的微软上市，带动了美国计算机产业的快速发展，1990年思科上市，1996年朗讯上市，使得美国在通讯产业奠定了美国在通讯产业世界上领先的地位。那么随后1996年雅虎、1997年亚马逊、2004年谷歌，它们的上市呢又使得美国成为了互联网时代的超级弄潮儿。所以我们可以看到，美国高科技产业的迅速崛起帮助美国企业实现了产业的升级，也帮助它实现了经济的转型，也帮助它实现了自战后30年繁荣之后又继续发展了30年，也就是说一共有60年的繁荣，那么在这个中间最重要的一个要点就是说，美国高科技的崛起是依赖于它有一个强大的资本市场，资本和科技的有效结合，成为了美国经济转型和产业升级的一个重要的推手，那么这个模式被广泛地称为硅谷模式。
所以从回顾美国经济的发展历史，我们看到了在美国经济发展历史中，华尔街在每一个重要的历史事件背后都是一个重要的资本推手。
加拿大产的品牌在中国有哪些？
加拿大品牌在中国如下（部分，需补充）
鞋服类
Canada Goose，俗称加拿大鹅
Roots
Roots是加拿大具代表性的休闲品牌，自1973年由Michael Budman及Don Green在加拿大安大略湖畔所共创。2015年，Roots中国区首家直营店落户卓展北京店。
Arc’Teryx（始祖鸟）
加拿大户外服装厂家，1989年创立于加拿大VANCOUVER，产品主要涉足于徒步、攀登和冰雪运动，部分附属产品的生产移至中国。
ALDO
2011年以来，ALDO陆续进入中国各地高端商场及购物中心。
Lululemon
1998年在加拿大温哥华创立。2016年12月，lululemon首次在大陆开店。
Aritzia
Aritzia旗下就有十个品牌：Babaton,TNA, Talula等。其产品2016年11月，Aritzia向中国推出国际送货服务。
饮食健康类
云岭冰酒
其冰酒品种有五种：Vidal Oak Aged、Vidal、Riesling、Cabernet Franc(云岭红冰酒)、Sparkling lcewine(云岭冰汽酒)。
Ridgeside Winery（列吉塞）
冰白葡萄酒、冰酒、晚秋葡萄酒、高端红酒。
Jamieson（健美生）
维生素、矿物质、草本等膳食补充剂和营养食品制造商。1922年由创立。
celex（雪力仕）
加拿大膳食营养补充剂品牌，成立于1987年，总部在加拿大第三大城市温哥华，通过移动互联网模式进入中国市场。
小铁人
产品有：小铁人Omega3胶糖、小铁人儿童鱼油胶糖、小铁人儿童钙胶糖和小铁人儿童多维胶糖。
伟博Webber Natural
生产健康食品。
金融机构类:
RBC 皇家银行
RBC（加拿大皇家银行），1954年与中国建立合作关系，为中国银行代理北美业务，并在北京设立了北京分行。
CIBC 帝国银行
加拿大帝国商业银行于1867年正式成立，加拿大帝国商业银行为北美洲最大的银行之一。
BMO 蒙特利尔银行
在加拿大，蒙特利尔银行(Bank of Montreal)是最大的信用卡业务拥有者之一。另外，银行还在加拿大掌握易商。
中宏保险
中宏人寿保险有限公司是国内首家中外合资人寿保险公司，由加拿大宏利金融集团旗下宏利人寿保险和中国对外经济贸易信托投资公司合资组建，主要经营人寿保险
彩妆护肤类
MAC（魅可）
加拿大彩妆品牌，创立于1984年，原创加拿大。现已被美国雅诗兰黛收购。M·A·C彩妆产品在全球57个国家有售。
B. Kamins
药剂师B. Kamins 为不同年龄阶段的男女性提供了一系列独特而又全面的产品。此产品线包含了修复护理系列、洁肤系列、化妆水系列、保湿系列、身体护理及面膜等一整套完整的护肤产品。更年期乳霜Menopause Cream以及更年期护肤乳Menopause Body Lotion的研制，标志着专门呵护更年期肌肤系列产品的成功诞生。
通信信息类
黑莓
Blackberry（黑莓）是加拿大RIM公司（Research in Motion Ltd.,，RIM）制造的手机。加拿大RIM公司主要产品为手提通讯设备Blackberry（黑莓），于1999年创立。黑莓设备的网络服务有电子邮件、办公软件、企业数据、电话、个人助理、互联网和内联网访问、短信等。
Entrust
美国NASDAQ上市。公司于1994年成立，前身为加拿大北方电讯（Nortel Networks）数据网络安全研发部。公司总部注册于美国德克萨斯州PLANO。开发中心设在加拿大具有北方硅谷著称的Ottawa及美国加州硅谷。
汤森路透
成立于2008年4月17日，是由加拿大汤姆森公司(The Thomson Corporation)与英国路透集团(Reuters Group PLC)合并组成的商务和专业智能信息提供商。电子交易系统、企业管理系统和风险管理系统、桌面系统、新闻，以及为在法律、税务和会计、科学、医疗保健和媒体市场的专业人员提供智能信息及解决方案。
其它类
Air Canada 加拿大航空
加拿大航空，是加拿大的国家航空公司。
TIM HORTONS
食物或咖啡都很美味，几乎是加拿大文化的一部分。2018年进入中国。Tim Hortons计划十年内在中国开1500家店。
BRP庞博
加拿大著名动力运动品牌，总部设在加拿大魁北克省Valcourt市。BRP庞博于2012年设立上海代表处，涉足中国市场的业务开展。
Bombardier 庞巴迪飞机制造
庞巴迪(Bombardier)是一家总部位于加拿大魁北克省蒙特利尔的国际性交通运输设备制造商。主要产品有支线飞机、公务喷气飞机、铁路及高速铁路机车、城市轨道交通设备等。
麦格纳MAGNA
设计、开发、制造汽车系统、总成、模块与组件，并设计和组装整车，在27个国家设有305家制造工厂，88个产品开发、工程和销售中心。
此次给房地产释放了什么信号？
财政部前相关负责人：“房地产税”最好按套数征收，将影响房价！
今天（6月2日）早间时分，知名财经媒体报道称：财政部前相关部门负责人建议“房地产税按住房套数征收”！
根据上述媒体（时代周报）的报道显示：业内公认的财税专家贾康（财政部财政科学研究所前所长），此前在接受记者独家专访时，谈到“房地产税立法”的相关问题；
贾康认为：之所以“房地产税立法”这么多年来一直在讨论，但迟迟未能提上日程，是因为这个税不仅牵动着多套房主，还将影响还未买房的人！
对此，贾康分析表示：一直以来，多套房主手里的房子，都没有给他们带来任何额外的成本，一旦开始征收“房地产税”，他们在高额的税负面前感觉“鸭梨山大”；
而目前正在攒钱买房的“刚需”，等向他们征收“房地产税”时，他们肯定也会不理解——这么多年都没收税，我刚刚买房就要交税，也太不公平了！
同时，贾康还认为：征收“房地产税”有助于减少“炒房”！
对此，贾康分析表示：一旦开始向多套房主征收“房地产税”，他们为了规避税负负担，可能会考虑卖掉部分房产，这样会使一些“空置房”进入房地产市场，从而增加住房供应！
那么，问题来了（由上述记者提问）：“房地产税”会不会对房价产生影响？
对此，贾康认为：大家都说房价不会受到“房地产税”的影响，这个观点是错误的；
但这并不意味着，“房地产税”一出台就立刻能让房价出现下跌，而是会从税率等多个方面，对各个城市（因城施策）的房价产生不同的影响！
最后，还有一个大家最关心的问题：“房地产税”该如何征收？
对此，贾康建议：首先应该“扣除”（即免税），比如普通双亲家庭“扣除”两套房（为什么不是“扣除”第一套房？避免“离婚潮”），从第三套房开始征收“房地产税”！
值得一提的是，其实“房地产税”和上海、重庆早已试点的“房产税”是一回事！
贾康介绍称：“房产税”和“房地产税”只是叫法（名义）上不同，是因为当初开始试点时，考虑到“房地产税立法”的时间会很久，所以就先用“房产税”这个叫法，但实际上征收范围已经扩大到了住宅！
尤其值得注意的是，原本“房产税”试点要扩大范围，但相关部门表示会加快“房地产税立法”，于是就没有继续扩大试点范围，一直到现在都只有上海和重庆2个城市在征收“房产税”；
万万没想到的是，“房地产税立法”一直“稳步推进中”，一直到现在都还处于内部研讨中！
本文由“我家住楼房”原创（作者：刀柄老爹），欢迎关注，带你一起长知识！
货币基金存在哪些风险？
这里先公布下我的答案：在证监会备案过的，持有公募基金牌照的公募基金所发行的货币基金，在本金的安全性上基本上等同于我们在银行存的存款。但是，根据货币基金持有资产的不同，极端情况下存在非常小损失利息的风险以及无法及时到账的风险，即有可能会比预期晚几天到账的风险。货币基金是一个标准的金融产品，金融产品是否安全是有一套判断体系的。而货币基金是基金的一种，所以，我们要用基金的判断体系进行分析，看看是否是安全。
货币基金是否安全主要从这样几个角度去考虑。
1、基金的管理人是否可靠，是不是正规的基金公司，非正规公司发行的安全性存疑。
2、货币基金的资金去向有哪些，投资人的钱都买了些啥，买入的构成会影响安全性与收益。
基金管理人要是有基金牌照的公司伴随着余额宝的普及以及货币基金的深入人心，很多人已经忽略掉了发货币基金也是需要资格的。发行货币基金是要有在证监会官网备案过的基金公司才有资格发行。目前已经在证监会有过备案的基金公司共132家：
所以，在购买货币基金的时候，要注意下是否是正规基金公司所发行的基金，如果不是，则需要小心有陷阱。毕竟，如果是非法机构发行的货币基金，肯定是不安全的。
要识别货币基金的资金投向去了哪里，不同构成决定安全性差异在确认完货币基金的销售资格后，我们要分析下，货币基金在拿到投资人的钱后都会去买什么。
这里，我们查阅2支货币基金的年报来进行比较，看看货币基金的投资构成是怎么样的：
泰达宏利活期友货币市场基金（2018年7月7日，万份收益2.599，排名第一），其2018年1季报显示，投资组合如下：
相当于，泰达宏利这支货币基金中的钱买了55.95%的债券，36.34%的买入返售金融资产，以及在银行存了0.68%的现金。
再看一下我们最熟悉的余额宝（2018年7月7日，万份收益0.9662，只有泰达宏利的一半不到）的投资组合构成：
余额宝买了5.71%的债券，33.08%的买入返售金融资产，银行存了61.03%。放在一起做一个对比看，发现差异非常明显：
显然，泰达宏利与余额宝在安全性上是不一样的。
买入返售金融资产以国债逆回购为主，这个东西相当于基金借钱给央行，是跟现金一样无风险的。债券里，主要是一些央行票据，国开行债券等，安全性上没什么问题，但是因为金融市场的波动，价格会有些波动。
极端情况会出现的流动性风险在绝大多数情况下，货币基金都是安全的，但是在某些极端情况下，货币基金存在一些小风险。
还是以泰达宏利为例，假如某天市场债券市场价格暴跌，比如十年期国债价格下跌，导致泰达宏利持有的债券价格下跌被套牢。这个时候，为了防止亏损，泰达宏利只能选择持有这些债券到期来拿回本息。
但是，如果此时很不凑巧，碰到大额赎回，持有泰达宏利的投资人里有70%要赎回，而泰达宏利持有的银行存款+买入返售式金融资产合计只有37%。那么，泰达宏利将没有钱应对投资者的赎回，此时，如果泰达宏利管理人选择卖出债券应对赎回，则投资者将面临利息损失放风险。
当然，泰达宏利也可以选择拒绝大额赎回，等待债券持有到期后再分批赎回，这样可以保证投资者本息不受损失，但是无法按期还款。
正规货币基金是否安全，主要还是看持仓结构中存款比例高低总结：货币基金中如果持有存款比例高，则安全性高，但是收益率较低。货币基金中债券比例高，则货币基金收益率高，但是安全性相对较低。如我的回答能让您满意，欢迎关注我的头条号。
