谢国忠股市,今后房价的走势究竟怎样
谢国忠股市，今后房价的走势究竟怎样？
小菜认为：今后房价走势是分化的！不会再统一涨，或统一跌；有的城市继续涨，有的城市下跌。下面是小菜关于未来城市房价的一些想法，拿出来跟条友们分享，权作探讨交流吧。
第一、今后我国城市如何发展？
讨论房价走势，先看城市发展走向。
截止2018年底，我国城镇化率59.58%，整体水平偏低。在具体城市上，呈现发展分化局面，发展不均衡。
有的城镇化率比较高，比如武汉，达到80.29%，已处于发达国家水平；有的城镇化率适中，比如昆明72.85%；有的城镇化率依然比较低，比如宜宾49.64%。
01、发达国家城镇化历程告诉了我们什么？
经济发达国家城镇化历程，都有一些比较共性的规律：
A）在30%-70%阶段，城市高速发展，几乎所有城市都在发展，都在大拆大建，房价都在涨。
B）超越70%后，进入分化阶段，城市发展放缓，重点城市继续发展，其他城市发展放缓，慢慢走下坡路。
C）超过80%后，城市开始稳定。不管重点城市，还是单体城市，发展都趋于稳定。
02、目前经济发达国家城镇化处在什么水平？
2016年，全球城镇化水平55%，G7国家中，意大利最低69.1%，日本最高93.9%。
03、我国城镇化现状和目标是多少？
国务院《国家新型城镇化规划2014-2020》，到2020年底实现60%城镇化目标，结合2018年59.58%数据，这个目标应该在去年就已完成。
官方还没发布下一步目标规划，也没发布终极目标规划，但我们是世界经济第二，怎么说达到80%才能服众吧。
这个80%意味着什么？
按14亿人口基数算，今后还有3亿人要进城，这是房地产继续发展的“人口红利”。
04、我国城市今后如何发展？
大概率会延续发达国家城市发展规律，在走完快速发展时期后，城市发展放缓，开始深入发展和重点发展，城市发展进入分化阶段。
城市发展如何分化？
根据前一阶段发展成绩和潜力，由国家研判，在借鉴发达国家城市发展经验基础上，制定出下一阶段城市发展战略规划，筛选出重点发展区域，并规划出今后重点培育的城市群。
国家城市群战略制定后，我国城市今后的发展方向就是城市群。
第二、今后房价究竟会怎么发展？
总的原则，城市群房价代表今后房价发展方向；城市群房价整体会涨，多数单体城市房价会跌。
01、国家政策
短期内，政策依然是稳定而严厉的，房价也就是稳定的，城市群房价与单体城市房价不会有明显差别。
1）去年12月，中央经济工作会议释放了3个重要信号：
A、中央坚持“房住不炒”决心未变！主调控基调未变；
B、继续赋予地方政策灵活性和自主权，坚持“因城施策”和“一城一策”；
C、“稳房价、稳地价、稳预期”不仅适用于2019年经济工作，也是2020年楼市主调控目标。
三个调控信号，表明今年楼市政策将保持延续，不会出现重大政策转向，再无意外事件冲击，短期内房价都将保持稳定，不会大涨，也不会大跌。
2）金融政策端，有2个重要信息：
A、新年伊始，央妈降准释放8000亿资金，充实商业银行信贷资金实力，缓减小微企业、实体企业融资难、融资贵问题；客观上也有利于增强银行放贷能力，保持宽松的按揭贷款政策，刺激楼市成交。
B、房贷利率全面换锚LPR，包括存量浮动利率贷款，增加LPR运用，而LPR下行趋势明显，有利于降低房贷支出，刺激楼市交易。
3）地方楼市政策端，限购、限售、限贷依旧，未见楼市全面松绑，除了有的城市针对人才定向松绑外，无重大政策转向，地方房价短期内依然还是稳的。
4）长效机制在路上。有人说房产税是楼市终极杀手锏，是抑制房价的长效机制。从立法进度看，目前仍在提请审议中，具体何时颁布执行？还不清楚，但时间不会远了。房产税施行后，究竟能在多大程度上抑制住房价？有待检验。
02、2019年土地成交情况
据中指院《2019年全国300城市土地收入排行榜TOP50》显示，2019年我国土地交易市场明显分化。
A）一、二线城市土地市场供需两旺，成交量虽不及2018年，同比还下跌近10%；但成交总价增长近10%，楼面地价明显提高。
B）三、四线城市土地热度持续回落，土地市场进一步转冷。
【图表来源搜狐焦点武汉站】
土地供需和成交分化现象进一步印证了城市发展分化趋势：
一、二线城市供需充足，楼市继续发展，市场对房价信心十足；
三、四线城市供需逐步减少，发展放缓，市场对房价信心下滑。
03、今后哪些城市房价会涨？
A）发达国家情况
老大美国和老三日本，在城市发展分化后，都是依靠城市群力量，推动城镇化提升、经济发展、科技创新。
比如，世界3大顶级城市群，有1个在日本、2个在美国。
纽约为核心的大西洋沿岸城市群和芝加哥为核心的五大湖城市群都在美国。其中，纽约是美国最大的生产基地、商贸中心和国际金融中心。
东京为核心的太平洋沿岸城市群，是日本政治、经济、文化、交通和金融中心。
2018年，东京GDP10220亿美元，占日本经济1/3，世界城市GDP排名第二位；纽约GDP10300亿美元，世界城市GDP排名第一位。
同年，北京GDP3.03万亿人民币，上海GDP3.27万亿人民币，加起来6.3万亿人民币，按18年6.94汇率算，约9078亿美元。
可见，世界经济老2最好的两个城市GDP加起来，干不赢老大最好的城市，也干不赢老3最好的城市。
这就说明单体城市不管怎么发展？都干不赢城市群！未来我国家城市发展方向一定是城市群！
B）我国今后城市战略是什么？
据披露，为顺应全球城镇化发展规律，今后我国将战略培育20个城市群。分别为5个国家级城市群，9个区域性城市群，6个地区性城市群。
a、国家级城市群
粤港澳大湾区9+2城市群、京津冀城市群、长三角城市群、长江中游城市群和成渝城市群。
b、区域性城市群（国家二级）
哈长城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、关中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部湾城市群和天山北坡城市群。
c、地区性城市群
呼包鄂榆城市群、晋中城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、滇中城市群、黔中城市群。
C）城市群战略对房价走势的影响是什么？
结合城市发展、土地成交分化趋势和国家城市群战略，今后楼市就是城市群的天下啦！单体城市将渐进式地推出楼市竞争。
城市群享有更多政策扶持、经济优势、人口红利，加上科技创新能力，必将创造更强大的经济实力和就业机会，吸引更多人口流入，城市群房价必然进一步上涨。
也就意味着，今后城市群的房价整体都会继续上涨，多数单体城市的房价会下跌。
04、城市群今后的需求是什么样的？
城市群楼市需求端，主要是以下这些方面：
A）改善型需求。人的需求都是在提高的，现在的刚需，今后换房方向就是改善型，这个需求量不容小视。
B）新增人口需求。未来城镇化还要带动3亿人进城，这是渐进式人口红利。这些人口怎么流动？显然不再像以前那样简单地逐级流动、就近流动，很可能会打破行政区划、地域界线，跨区域、向有吸引力城市群流动。
C）人才流动需求。除了城镇化带来的农转非人口流动，城市间人才流动也会带来众多住房需求。
D）投资客。基于城市群经济潜力、人口潜力、科技潜力、政策优势，必将有大量的投资客出现在这些市场内，房价长期内都不会缺少助推者和接盘者。
不管是刚需，还是投资客，未来都是城市群庞大的购房群体。如何合理调控楼市？区别对待刚需和投资客，引导城市群房价理性发展，将是下一个政策课题。
第三、今后该怎么买房？
通过上面的分析，基本上能看出今后房价的走势了，也就是说，城市群房价今后是上涨的，值得投资；单体城市房价会下跌，不再具有投资价值。
当然，少部分极具特色的单体城市，比如气候宜人，环境宜人，还是能保持发展势头。
01、刚需。对刚需族而言，短期内楼市政策稳定，供需平衡，房价不会大涨，也不会大跌，无需纠结，该买就买。
02、投资。不管是单体城市，还是城市群房价，短期内政策稳定，不宜入市；但基于城市分化走势，以及国家对城市群的战略定位，选城市群买房就是战略决定。
03、城市。单体城市房价大概率要凉，城市群会是投资方向；级别越高的城市群，房价前景越好，投资属性越大；但门槛也更高，量力而行吧！
郑州房价会降下来吗？
根据自己最近买房的经历及自己所看的几个项目，认为房价是微涨。
1.地铁+教育
作为父母首先考虑的是孩子的教育，考虑能够上一个一般或者中上的学校，毕竟学习还要靠父母教育和孩子努力。像纬五路小学、农科路小学，基本没有考虑，因为这种学校周围老旧小区多，价格贵，承担不了。交通就成了需要考虑的点，只有在地铁旁交通便利，上下班方便，而且还保值。自己看美盛教育港湾，瀚宇天悦城，永威金桥西棠。感觉除了顶楼和1-2楼有特价房，其他没有降价的意思。
2.配套（医院，商场）
医院近确实很方便，孩子头痛发热，看病方便，如果孩子半夜两三点发烧，如果离医院近，就方便很多。商场对自己来说没有太大的吸引力，能够满足日常生活就行了。
谢国忠预测股市最准？
当年喊空一战成名，不过兄弟你说他和巴菲特谁厉害，呵呵 他实战经验还不你呢。
