徐家汇股票,兴业地产成立时间
徐家汇股票，兴业地产成立时间？
上海兴业房产股份有限公司(简称ST兴业),于1988年8月28日正式成立，由中华企业公司、上海纺织住宅开发总公司、交通银行上海分行、上海久事公司、徐汇区城市建设开发总公司、上海市房产经营公司等六家单位募集组建. 是全国第一家房地产股份制企业、全国第一家房地产上市股票公司、上海市第一批股份制试点企业。1992年1月13日在上海证券交易所挂牌上市，总股本200万股，其中流通股200万股。
为什么还是有人愿意购买上海地段较好的新房？
还记得之前微信圈有人发过一篇文章，讲的是上海保姆圈都形成了一条歧视链。
讲的其实就是跟什么人住一起，混在什么样的圈子，你就有可能变成什么样的人。
就拿徐汇区来说，新建的楼盘少之又少。就算有新建的楼盘，也不是一般人能买的起的，买的起的人大都数有可能都是在上海乃至全国比较有头有脸的大人物。就算不是很厉害，但最起码也算是上海混得比较好的精英人士。
我们可以想一想，如果能和上海的一群大佬级别人物同住一个小区，每天进进出出楼上和楼下的距离，总有见面的机会。假如我目前稍微有点小钱买在这样的小区，再后面自己万一哪一天逮到一个机会认识了和自己同住一个小区的上海各界行业大佬。难道还怕没有机会像他们一样富有。
俗话说，混什么样的圈子，你就可能成为什么样的人。为什么富有的人越来越富有，其实并不是他们真的很富有，而是他们懂得如何开始和富有的人拉进距离。
你和富有就差一套房子的距离，欢迎你Q我。
怎样阅读上市公司财务报表？
本篇财务报表的分析心得有3万字左右
为了让你们更全面的学习阅读上市公司财报，我前前后后写了一个月的时间，也正好总结自己多年来，对财报方面的实战分析经验，既是分享也是再学习。
全文非常详细的把财务报表的全部内容，都深度的分析了一遍。
本文的核心重点是怎么样灵活、客观的分析财务报表，而不是死板的把财务数据生搬硬套给别的公司。
正文开始全篇分十二个章节，详细全面的分析财务报表
一、季报，中报，年报的区别
二、财报的核心三张表
1、利润表
2、资产负债表
3、现金流量表
三、公司的盈利能力分析
四、公司的运营能力分析
五、公司的偿债能力分析
六、公司的成长性分析
七、所有者权益变动表分析
八、财务报表附注分析
九、财务报表综合分析
十、合并报表
十一、识别虚假财务报表
十二、上市公司财报的获取方式
一、季报，中报，年报的区别上市公司的财务报表分为三种：季报、中报和年报，其中季报又包含了一季报和三季报。
一张图掌握各期正报和各期预告的披露时间。
一季报，4月30日之前必须发布
中报（半年报），8月31日之前必须发布
三季报，10月31日之前必须发布
年报，次年的4月30日之前必须发布
年报是必须要审计的，所以年报披露的信息更真实，更完整，更详细，通常也更具有分析价值。
A股中，一季报最容易形成炒作效应
因为动态市盈率=市值/一季报净利润*4
所以，如果一季报净利润大增，动态市盈率往往会大幅降低，想象空间更大，就更容易形成炒作。
同时，一季报和年报，强制披露的最后期限都是4月30日之前，有时候市场会和年报一起炒作。
这里有一个小技巧往往一季报和年报都比较好的公司，就会分开披露，先披露年报，让股价涨一波；再披露一季报，让股价再涨一波。
如果年报和一季报都不好，就会选择一起披露，一起跌，总比分两次跌要好；所以，如果一家公司，年报一直拖着，拖到和一季报一起公布，那大概率业绩不怎么样。
（注：公司公告会显示年报和一季报公布的具体时间，如果一季报和年报公布日期都是4月30日就要注意了，如下图）
业绩的预告规则:年报预告，1月31号开始。
创业板一定要公布年报预告一下，其他板块如果业绩变化非常大，比如扭亏为盈了，扭盈为亏了；或者净利润下降了50%以上，净利润增长了50%以上，都需要预告。
2月28号，创业板和科创板一定要公布业绩快报，快报业绩误差和正报基本是很小的。
很多企业喜欢玩这种套路，预告说的非常好，快报再修正。当然这些都是很差的企业，好企业的预告都是非常准确的。
二、财报的核心三张表快速判断一家公司“身体”健不健康，关键就是看：资产负债表、利润表和现金流量表，这三张表被金融界称为“公司的体检表”。
接下来，我就用最通俗易懂的语言，教你读懂这三张“体检表”，以后也可以轻轻松松的看懂所有公司的财报了！
1、利润表利润表关键看懂：“收入和支出的结构”！
“净利润”：就是收入与支出的差值，净赚多少钱？
但这个数字很容易造假，大多数公司都会有“美颜”性的假，就是让自己业绩变得好看一些，但本质不坏；还有一少部分公司，会铤而走险，以身试法，财务造假。
两种情况都会出现“暴雷”：前者，当“美颜”卸下的时候，就是暴雷的时候，只不过相比后者，暴雷的损失小一些罢了。
所以，一家公司的利润表好不好，不是简单的“净利润”，而是看懂它的“收入和支出的结构”。
那什么样的收入与支出的结构是比较好的呢?公司收入支出分为：主营业务和非主营业务。
主营业务：就是公司主要的工作收入，比如茅台，就是“卖酒”过程中的收入和支出。
非主营业务：就是公司偶尔获得的收入，比如茅台，用一部分闲钱炒股，盈亏带来的收入和支出。
我们看净利润的时候，一定要看“扣非净利润”，就是扣除非主营业务的收入。
有的企业，净利润大增，再看“扣非净利润”是大减的，那这种净利润的增长，就是无效的，资本市场是不认可的；更侧重于“扣非净利润”的下降，整体的业绩会看成利空。
就比如，有的企业，把自己的知识产权、专利、子公司卖了，这些都是一次性买卖，卖掉就没有了，只能带来短期的暴利，但会影响公司的长期发展。
所以，如果一家公司，披露的业绩，“扣非净利润”和净利润，总是差很多，很可能就是一家不务正业的公司，就很容易出现财务造假、“过度美颜”的问题。
好企业的“收入支出结构”有个共同特点：收入和支出，基本都来自“主营业务”，利润表很“干净”！
所以，利润对于企业来讲，是一个非常重要的指标，也是我们分析公司好坏的重要指标。
利润表背后的陷阱A股财务造假屡见不鲜，如果不注意，可能就踩了一颗大雷，如何通过分析财务报表来避雷呢?
往往财务有问题的公司，在财务报表中很早就能发现端倪。
比如2019年的康美药业被爆“财务纰漏错算300亿现金”，公告一出，股价连续跌停。
这凭空消失的300亿，真的是财务的一时纰漏吗?
300亿啊，公司专业的财务能错算300亿？审计公司也跟着错算了300亿？
其实，早在2017年的财务报表中，就能看出，公司经营存在明显问题。
从公司“利润表”中，可以看出问题公司的库存在增加，但毛利润不降反增。
按理来说，库存堆积越来越多，说明销量不好，肯定要想办法去库存，一般就会选择促销，毛利率自然就会下降，它居然还增加；或者为了保毛利率，选择停产去库存。
但两种情况都不是，既不停产，也不促销；库存不断增加，毛利率也在不断增加，这完全不符合逻辑?
就已经可以断定他们在粉饰业绩，至于是否达到财务造假，需要更深层次的看！
“资产负债表和现金流量表”断定公司财务造假现金流量表显示公司有充足的现金，资产负债表显示公司还不起贷款。
公司现金流很充足，但还不起银行贷款。宁可违约都不还贷款，这是正常人能干出来的事吗？
说明公司，要么没钱，要么是老赖。
个人可能是“有钱不还”的老赖，但上市公司不至于，毕竟钱是股东的，赖账没有意义。
公司显示有钱，但实际又没钱，只能说明公司财务造假。
这就是接下来要讲的“资产负债表和现金流量表”。
2、资产负债表资产=负债+所有者权益，所以，资产负债表是一张“平衡表”。
资产结构和负债结构的表现形式不一样，但最终总额是一样的。
所以，分析资产负债表的关键是看：资产的结构和负债的结构。
资产负债表中：资产和负债都是按照变现的能力和流动性排序的。
也就是说，变现能力和流动性最好的资产/负债，排在最前面。
所以，流动负债在非流动负债前面，流动资产在非流动资产前面，货币资产在流动资产的前面。
资产负债表，是让你去探索企业资产和负债的结构情况，公司有哪些资产，有哪些负债，长期、短期有多少负债，需要支付多少利息，这些是资产负债表的核心。
资产货币资金、现金、银行存款、金融资产、公司的设备、公司的大楼、公司的地产等等都属于公司的资产。
资产这么多，我们应该怎么分析，关注哪一项呢?
因为不同的行业、不同公司，所拥有的资产类型不一样。
比如：传统的重工业，厂房机械、设备等资产占总资产比例就很大，这些资产都属于“有形资产”，可以按市场价进行合理估值，按照折旧率算作公司净资产。
我们经常看到的“破净股”，就是公司净资产高于股票市值，也就是把公司破产，把公司资产变卖了，都比公司的市值高。
而互联网公司的核心竞争力是：员工的创造力、公司掌握的数据、算法、知识产权等，这些资产则属于“无形资产”，这些资产很难合理估值。
所以，我们要结合不同行业和公司本身的特征，决定要关注哪些内容。
负债对于公司来说，负债是一个很正常的事。
好的负债结构，对公司发展是好事，借钱可以快速发展。
但关键问题是，对于公司来说，什么样的负债率是合理的呢?
第一，看行业。
不同的行业有不同的负债率，要看一个行业的平均值。
比如：房地产行业。因为抵押品比较多，所以负债经营的可能性比较高，负债率也就较高。
但像互联网，等轻资产运营的公司，它们的负债率相对会比较低。
所以，对比行业的平均值，负债率是相对的，不是绝对的。
第二，看整体。
比如：在经济上行，降息等货币宽松政策的时候，钱比较“便宜”；这个时候，公司想快速发展，多借点钱，增加负债率，对公司也是有好处的。
但在经济下行，加息等货币紧缩政策的时候，钱比较“贵”；这个时候，就应该降低负债率，减轻公司的负担。如果负债率过高，就要小心了。
资产规模的假象比方说，朋友跟你说: “他有七八套房子”。
这个资产规模看上去很大，但所有房子都只付了30%的首付，还有70%都是银行贷款。
这就是典型的资产规模的幻觉，因为他的债务压力非常大，如果还债不及时，这些房子就会被银行收回。
对于公司来说也是一样的，如果还债不及时，就要破产清算还债。
所以，一定不要被公司表面的规模给唬住了，更要透过表面看本质。
3、现金流量表要看懂公司的现金流，就要先了解两个概念：“自由现金流”和“贴现率”。
自由现金流公司可以随时自由支配的现金。
“现金流”和“净利润”的区别，打个比方：
净利润就像我们的税后工资，除去房贷、车贷、花呗等开销之后，剩下的部分，就是“可自由支配的工资”，就类似公司的“自由现金流”。
如果，没有房贷、车贷、花呗等开销；那么，工资就等于自由支配收入。
如果，房贷、车贷、花呗等开销很多；那么，看着高薪，实则是个月光族，没什么流动性资产。
公司也是一样的。
净利润会显得“虚胖”，同时还极易造假。
所以，大多数专业机构，更看重公司的自由现金流，自由现金流才是公司替股东净赚的收益。
贴现率把公司未来的现金流，折算到当下。
因为，未来的钱存在不确定性，不确定能不能赚到。
所以，要把未来的现金流打个折扣，折算到当下。
巴菲特投资的可口可乐，就是完美运用“贴现率”的案例：
1988年底，可口可乐的总市值是163亿美金。
巴菲特发现，可口可乐就是一家“现金奶牛”公司，公司会持续不断地创造出充沛的现金流，公司的业务、营收利润也非常简单清晰。
以十年期计算，可口可乐未来十年可以累积的现金流，将会达到484亿美元，是现在市值的三倍。
也就是说，公司未来十年创造出实打实的“现金”，就是当下市值的三倍。
所以，可口可乐的价值被严重低估，还是打折过的价值，都已经被严重低估了。
巴菲特开始持续大量地买入，并一直持有。
在1998年，巴菲特投资的第十年，可口可乐股价已经涨了11倍。
巴菲特是如何计算的呢?算法很简单！
确定增长率巴菲特预估未来十年，可口可乐会继续保持15%左右的盈利增长。
15%左右的利润增长，也不是凭空想象的。
可口可乐之前的七年，每年保持20%左右的增长，以及行业整体的渗透率还比较低。
所以，巴菲特给出了相对保守的增长预期：15%。
同时，巴菲特认为，可口可乐不会一直持续15%的高增长；根据可口可乐的品牌优势，预估5%的永续增长率（具备对冲通胀的能力）。
确定贴现率通常把国债定义为“零风险”投资，所以“国债利率”也经常被定为“确定贴现率”。
当时美国的长期国债利率是：9%，巴菲特给可口可乐定的“确定贴现率”就是：9%。
确定增长率和贴现率后，就是简单的数学计算了
以1988年可口可乐的现金流为起点，算出每一年的现金流；然后再用9%的贴现率，折算到当下。
再按照5%的增长率，算出可口可乐未来11年的所有现金流。
按照公式，计算得出：
计算得出484亿美元，是当时可口可乐市值的3倍，显然价值被严重低估。
这是金融学里最经典的现金流估算法，也是“绝对估值”所用的方法。
这种估值方法，是比较绝对的，公司的价值也是比较明确真实的。
但是，这种方法主要运用在变化少的行业和公司，像大消费行业的白酒，食品加工，科技股就无法适用了。
另外，再说一个，能简单直接的判断公司现金流优劣的方法：
对于有公开数据的公司，直接看公司的经营性现金流，在现金流量表上，叫做“经营活动现金流净额”。
如果这个数据，长期为负的公司，就证明它的自我造血能力很差，就可以直接忽略了。
三、公司的盈利能力分析看公司赚钱能力强不强？
关键就是看公司的营业收入、营业利润、现金流的水平，还有公司借的钱，有没有产生正面效应。
公司的一切努力，都应该是为了赚钱，就体现了公司的盈利能力。
营运能力强，是为了赚钱；偿债能力强，是为了安全的赚钱。
所以，盈利能力是公司核心中的核心。
营业收益率营业利润率= (营业收入-营业成本-三费) ÷营业收入
营业收益率，是帮你看清楚，公司在扣除各种费用和成本之后，到底还能有多少收入。
很多公司看似营业收入很多，其实费用和成本更多，这种臃肿的公司，一般成长性都不怎么样。
毛利率毛利率= (营业收入-营业成本)÷营业收入
如果一家公司，能够长期保持30%以上的毛利率，那绝对是一家护城河非常宽的公司。
公司的竞争力，在毛利率上，展现得淋漓尽致。
因为毛利率超过25%，就会吸引大量的竞争；毛利率超过80%，就会有人以身试法。
而一家公司，毛利率能长期保持30%以上，就说明，别人看着眼红，想来抢生意，都抢不到，甚至这个行业都进不来。
一般核心竞争力表现在：品牌效应、知识产权、技术专利、行业垄断等等。
如果一家公司，毛利率不断上升，就证明公司产品的竞争力越来越强，盈利能力越来越好，公司的护城河越来越宽。
净利率净利率，是对营业收入的一次大考，营业收入很高，但是净利润很低，这就说明营业收入的质量不高。
净利率=净利润÷营业收入
营业收入，是一个宽泛的数据，净利润才是最实在的数据。
净利率高，则说明公司的营业收入质量非常高。
这样的公司，盈利能力非常强，并且说明公司的成本和费用，没有侵蚀太多利润空间。
成本费用利润率成本费用利润率=利润总额÷成本费用
想赚钱一定要付出成本，但是付出成本不一定可以赚到钱，所以这个数据的作用就体现出来了。
公司付出成本以后，到底赚到了多少钱。
只要能赚钱，成本就不重要；只要成本费用利润率高，就代表这些成本费用，花的越值。
有些公司，很喜欢烧钱，钱花的很多，赚没赚多少，就没有什么赚钱能力；所以，这项数据是可以检验公司综合的经营能力。
用更少的成本，赚更多的钱，才是一个优秀的公司。
净资产收益率是一个非常经典的数据，反映公司股东权益的投资报酬率，是衡量股东权益的重要指标。
净资产收益率ROE=净利润=净资产 (所有权权益|股东权益) x100%
这个数据，就是简单直白的告诉你，股东每投一块钱，可以获得多少的净利润。
比如，茅台和五粮液都加增一条生产线，茅台的净资产收益率是30%，五粮液是20%，就代表茅台新增的生产线，比五粮液多10%的收益。那谁更具有投资价值呢？
净资产多，没有意义；能来带来净利润的资产，才有价值。
数量不如质量。
公司所有的资产、负债，都是为了赚钱，能赚钱的资产，才是好公司。
净资产收益率越高，代表资产的盈利能力越强，就越具备投资价值。
一般净资产收益率常年能稳定在15%以上，就是一家不错的公司了。
净资产收益率的进阶版净资产收益率= (净利润÷销售收入) x (销售收入÷平均总资产) x (平均总资产÷净资产)
公式中：
净利润÷销售收入(就是产品的净利润率)
销售收入÷平均总资产 (就是总资产周转率)
平均总资产÷净资产 (就是杠杆系数)
通过这三组数据，可以更加清楚公司的情况，是靠产品利润赚钱？还是靠产品周转赚钱？还是靠杠杆赚钱？
每个行业、每家公司，赚钱都有一个特色，要不就是产品利润巨大，要不就是资产周转极快，要不就是杠杆撬动更多资源。
三种模式没有好坏，能维持经营下去，能持续赚钱就是好的，公司最重要的是自治。
不同的商业模式，侧重点不一样，在净资产收益率中，三组数据展现的就不一样。
如果是第一种：靠产品利润赚钱的，就需要关注产品的利润。
如果是第二种：靠周转率赚钱的，就要关注周转率的变化。
如果是第三种：靠杠杆赚钱的，就要关注杠杆的成本和风险。
清楚了公司的赚钱模式，再重点关注公司的相应变化，就能知道公司经营的怎么样，而不是死板的套用数据，看死板的数据。
财务分析是需要灵活运用的，绝对不是死板的看数据。
如果一定要说哪一种模式最好，当然是靠产品利润赚钱的最好。
因为第二种周转率赚钱，很需要企业经营的能力；第三种靠杠杆赚钱，是一把双刃剑，可能大赚，也可能受其反噬。
四、公司的运营能力分析也就是公司管理层的能力!
营运能力体现为企业的经营管理能力、管理层的策略、市场营销，都属于运营能力。
财务报表上，就体现在：应收账款、存货、固定资产、总资产、周转率等数据，可以看出管理层的决策力，管理层对企业的把控能力和资源利用能力。
一家好公司，不仅仅需要好产品，更需要好的管理层。
这也是巴菲特说的：“买股票，就是买公司；买公司，就是买管理层”的原因。
营运环节解读:
现金→原材料→生产→存货→销售，是一个闭环；
销售→销售过程→客户→付款→现金，是一个闭环；
企业→付款→供应商→采购→原材料，是一个闭环；
销售过程→应收账款→存货→现金→应付账款→采购过程，是一个闭环。
简化以后就是
现金→原材料→存货→应收账款→现金
即，现金→现金的过程！
四个环节可以联系起来，优秀的公司，就是要打通各个环节，并能高效的运转起来，这就是营运能力。
营运能力的最终体现，就是让资产，在最短的时间内，变出更多的资产。
流动资产的周转分析包括: 应收账款周转率，存货周转率，流动资产周转率。
运营能力分析中，非常重要的一部分就是：公司的账款和货物的周转能力。
货卖的怎么样，存货多不多，账款有没有收回来，都是非常重要的运营数据。
应收账款周转率 = 销售收入 ÷ 平均应收账款x100%
注：应收账款就是欠条，即，下游公司买东西，没有直接给现金，还是打了一个欠条。
这个数据，主要是告诉投资者，公司这个季度的收入，有多少是欠条。
优秀的公司，产品议价能力强，肯定都是一手交钱一手交货，所以，应收账款很少。
但也有的行业，货先给渠道商，卖完再算账。
所以，这个数据最好跟同行进行比较，也可以跟公司的历史数据进行比较，看看公司的经营能力有没有提高。
存货周转率存货的流动性很差，就说明公司的产品，容易出现积压、过时、淘汰的问题。
就会出现存货无法变现的问题，存货无法变现，就一文不值！
但财务会算成公司的资产，看着资产很高，实则一堆垃圾，很容易出现资产减值的暴雷风险。
所以，存货周转率很重要！
库存尽可能要小，说明公司产品畅销；同时，存货周转率要高，这样才不容易出现财务问题。
1、成本基础的存货周转率=营业成本÷存货平均余额x100%
以成本为基础的存货周转率，即一定时期内企业销货成本与存货平均余额间的比率，它反映企业流动资产的流动性，主要用于流动性分析。
2、收入基础的存货周转率=营业收入÷存货平均余额x100%
其中: 存货平均余额= (期初存货+期末存货) /2
以收入为基础的存货周转率，即一定时期内企业营业收入与存货平均余额间的比率，主要用于获利能力分析。
五、公司的偿债能力分析银行怎么评估你还房贷的能力？
看你每个月的收入！
对于公司来说也是一样的，公司的偿债能力，就是看公司每年的收入，收入越高的公司，偿债能力就越强。
公司偿债能力包括：“短期偿债能力”和“长期偿债能力”两个方面。
短期偿债能力短期偿债能力是指：“流动资产”偿还“流动负债”的能力。
是衡量公司当前的财务状况，特别是流动资产变现能力的重要指标。
公司短期偿债能力的衡量指标主要有: 流动比率、速动比率和现金比率。
1)流动比率
流动比率(可以反映企业短期的偿债能力) =流动资产÷流动负债x100%
表示，流动资产越多或者流动负债越少，公司的短期偿债能力就越强。
一般来说，流动比率在“2”左右，都还可以并不是越高越好。
流动比率不是唯一的评判标准。
比如有些重资产公司，流动资产不高，流动比率甚至不到“1”，但他们能持续稳定的盈利，可以靠持续稳定的盈利，来弥补流动资产不足的偿债风险。
2)速动比率
速动比率(排除存货后的比率) = (流动资产-存货)÷ 流动负债x100%
速动比率低于1的情况，通常会判断短期偿债能力不是很好，速动比率高于1以上，通常会判断短期还债能力就是合格的。
3)现金比率
现金比率=现金÷流动负债x100%
现金比率是指公司现金与流动负债的比率，是反映企业立马变现的能力。
(这里所说的“现金”，是指能立马变现的资产，不单指现金或银行存款。)
现金比率是体现公司立即偿还到期债务的能力。
长期偿债能力指偿还一年以上债务的能力，公司的长期负债主要有: 长期借款、应付债券、长期应付款、专业应付款、预计负债等。
只要公司能长期稳定的盈利，基本上就不用担心长期偿债能力。
另外，非流动负债越少，长期偿债的压力越小。
企业短期偿债能力的衡量指标主要有: 资产负债率、产权比率和股东权益。
1)资产负债率
资产负债率=负债总额÷资产总额x100%
长期偿债能力主要的是看“资产负债率”。
当然，也不是资产负债率越低越好，因为负债的能力，也是公司发展能力的一种体现。
就像普通人打两个电话能借十万，雷军打两个电话能借十个亿。
健康的财务数据，会有一定的负债。
合理的负债也可以帮助公司更快发展，通常把45%的负债率看做是一个界限，太低说明公司发展意愿较低，太高则说明企业有一定的偿债风险。
但还是要注意，任何指标都不能单一地去用，”资产负债率”也一样。比如，有些企业属于杠杆类企业，这些企业就是靠高杠杆赚钱的，所以不能用45%这个标准来衡量。资产负债率也要看清楚负债总额里面的内容，一般来说预收款是好事，可以排除后再算，负债还是重点看有息负债。
2)产权比率
产权比率(也就是股东权益和负债总额的比率) =负债总额÷股东权益x100%
产权比率是指企业负债总额与所有者权益总额的比率。
一般来说，这一指标越低，表明企业的长期偿债能力越强，债权人权益的保障程度越高，承担的风险越小。
3)股东权益
股东权益就是公司的净资产。
净资产越高，并且在负债总额的占比越高，公司的偿债能力就越强。
六、公司的成长性分析公司的盈利能力分析，是分析公司赚不赚钱；公司的偿债能力分析，是分析公司的债务状况；公司的营运能力分析，是分析公司的管理层。
以上的财务数据都是确定的，已经发生过的事情，不代表未来。
更重要的是，公司的成长性分析！
优秀的公司，首先是盈利能力、偿债能力、运营能力都很优秀的！
但是，公司明天怎么样? 后天怎么样?公司能不能持续优秀?更优秀？
这就要分析公司的成长性！
营业收入增长率= (本期营业收入-上期营业收入) ÷上期营业收入
营业利润增长率= (本期营业利润-上期营业利润) ÷上期营业利润
总资产增长率= (本期总资产-上期总资产) ÷ 上期总资产
净资产增长率= (本期净资产-上期净资产) ÷ 上期净资产
优质的公司，一定要保持净资产、总资产、营业收入、营业利润的稳定增长，并且要超越行业的增速，稳定的增长率，才能让公司持续变强。
我们也不能只看一年、两年的数据，要分析预测，公司十年以上的数据，优秀的公司，一定是长周期里，持续保持成长性的公司。
七、所有者权益变动表分析即，股东权益和净资产的变动记录，就是告诉股民，公司的股东权益，增加或者减少了多少，盈余还有多少，已经分红多少？
本年度年末余额=年初余额+本年增减变动情况
一般变动的重点是:
股本变化，比如：增发，并购，上市，重组。
资本公积累积情况，资本公积除了可以填补亏损以外，不能使用，不能分红，只能转增股份。
盈余公积的变化 ，公司历年累积的纯利润。
未分配利润变化，历年积累的利润，并且没有分配给股东的利润。
所有者权益变动表解读:
所有者权益变动表，是对投资者的一个交代，因为所有者权益就是股东权益，就是投资者的权益。
公司的这些净资产、赚的利润，有没有跟投资者分享，是如何变动的？
有没有凭空消失的钱，利润怎么分配的，有没有持续增加股东权益。
我们看这个表，就可以看出，是不是一家优质的上市公司。
比如：公司的收益分配政策、股利发放政策、回购政策，主要是看企业的责任心。
八、财务报表附注分析看“附注”这两个字，感觉不太重要，其实非常重要！
简单点说，财务报表就是一堆死板的数据，附注就是告诉你这堆数据是怎么来的！
比如，固定资产就告诉你一个数字，你不知道具体包括哪些，这个数字就是没有意义的。
基本上，所有的重要科目内容，附注里，都会有明确的说明。
每行每业，都有许许多多的专业名词，看不懂的名词，附注里都会解释说明。
对资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表，财报中的各个项目和数字，做了一个详细的文字说明。
财务报表附注，就是对财务报表本身无法或难以充分表达内和项目所的补充说明。
打个比方，财务报表是一部电影，附注就是影评，只看电影很容易遗漏细节，或者很多地方没看懂，影评就是帮你解读电影内容的，所有你看不懂的，电影没有详细说明的内容，都会体现在附注里面。
很多公司，财务造假就是造假财报上的数字，但在附注里，就会现出原形。
99%的投资者都不看附注，因为能看财务报表的投资者都不足10%，更别说认真看附注了。
所以，很多时候投资者踩雷，也是自己的问题，从未认真的研究过公司的财务报表！更没有研究过公司财务报表的细节，怎么可能不踩雷?
附注会详细说明存货的构成、应收账款的账龄、长期投资对象、借款的期限等，这些都是非常重要的数据。
附注就是把一切都一五一十的告诉你，这些数据背后多少是真正靠产品赚的，多少是滥竽充数的，企业的本质，立马就看出来了。
所以，建议大家一定要多看几遍附注!
九、财务报表综合分析1、看财务报表，我们也不能只看一年、两年的数据，要分析预测，公司十年以上的数据，优秀的公司，一定是长周期里，持续保持成长性的公司。
2、不仅要深入看透一家公司的年报，还要对比其他同行的数据，作为投资者，当然要投资行业内，最优质的公司。
3、公司每年都会有一些计划，要看公司具体执行的怎么样？很多公司，口号喊的震天响，实际执行得很烂。要选那种嘴巴上是巨人，行动上也是巨人的公司。
4、分析财务报表，最忌讳照本宣科，只看死板的财务数据，不结合公司的具体情况分析，不做辩证分析。
一定要对具体的问题，做具体分析；不同的企业，不同的情况下，财务数据的任何异动都要关注。
5、分析财务报表，也不能格局太小，还要结合当下的经济环境来分析，如果经济环境比较萧条，财务数据不太好看，也是非常正常的情况。
6、不同行业的财务数据，肯定是有差别的。单纯的把不同行业的公司数据，放在一起比较，这是没有意义。
7、一定要考虑到公司的会计核算方式。
比如：存货的销货成本，有些公司是先进先出；有些公司是后进后出，还是分批确认的。
再比如：处理固定资产的折旧，有些公司用平均折旧法，有些公司用加速折旧法，还有些公司用计划成本来计提折旧。
这些不同的会计核算方式，会导致最终的财务数据有很大差距，不需要太惊讶，很可能只是会计核算方法不一样罢了。
8、物价是一个很容易被遗忘的重要影响因素，物价的变动会直接导致公司的财务数据发生变化，但财务报表无法看出来，你可以实时的去留意物价的变化。
9、我们在对比相同行业的不同公司的各项财务数据时，不只是看数字的大小，更要看懂数字背后的原因！
为什么这家公司的资产和负债结构是这样的? 为什么这家公司的存货，应收账款和同行差这么多?
这些是我们要思考的。
10、管理层每年也会在财务报表里，发表自己对公司和行业的看法，这个虽然比较宏观，但是可以看出管理层的决策和格局。
十、合并报表公司所有的子孙公司的财报合并在一起，看公司总体的财务情况。
合并财务报表主要包括：合并资产负债表、利润表、现金流量表和财务报表附注。
其实就像一个家庭，合并报表就是看一整个家庭，每个家庭成员的情况，而不是只看一家之主的情况。
所以，我们肯定要以合并报表的数据为主。
十一、识别虚假财务报表首先，可以很肯定的告诉大家，财务造假一定能够事先识别出来，假的就是假的！
财务报表是一个系统，你改变了净利润表，资产负债表和现金流量表，就一定会相应发生变化，这个系统就一定会出现BUG，关键你能否发现这个BUG。
识别财务造假并不难，关键要细心，客观分析，发现财报里的异常点。
就像上文说的康美药业，现金流量表显示，自己有充足的现金；但资产负债表显示，公司跟银行借了很多钱。
就是非常大的异常点，自己没利息的钱不用，用有利息的钱？更关键的是，有钱不还，是什么意思？
这里列举一些常见的异常点：
1、刻意减少员工工资来提高利润
2、利用重组来洗清之前的猫腻
3、计提、减值、跌价，折旧不充分
4、一次性大额计提做财务“洗澡”
5、公司的产品无法准确计量和估计，农林牧渔这个行业尤为凸显，最著名的就是：“獐子岛”，扇贝游来游去。
6、应收账款莫名其妙大增
7、大客户退货或者离开
8、存货莫名其妙大增
9、长期待摊费用大增
10、企业承诺了很高很难完成的业绩目标
11、企业大买无形资产
12、在建工程总是不转为固定资产
13、关联交易混乱
14、财务报表突然延期
15、公司正在接受政府监管部门的调查
16、会计政策莫名其妙改变
17、业绩预测非常不准确
18、影响业绩的突发事件很异常
19、主营业务外的收入大增，说又说不清楚
20、销售费用和管理费用，出现大幅波动
21、公司借钱的利息特别高
22、公司突然过度投资，比如投资一些没有在董事会提过的项目
23、公司突然更换会计师事务所
24、董事集体离职、财务总监离职
25、供货商、客户的经营数据，忽高忽低
再说一个，看财报是否有问题，非常简单的技巧，看审计意见：
标准无保留意见，即审计公司，对所提供的财务报表核查无误，并为这份财报，承担审计的法律后果。
附带说明的无保留意见，即审计公司，看出财报有问题，但是问题没那么严重。
保留意见，即审计公司，看出财务报表的某一部分有问题，有部分做假的嫌疑。
无法出具意见，即审计公司，已经发现了有明显做假的情况。
否定意见，即审计公司，已经发现了非常明显做假的情况。
拒绝表示意见，即审计公司，表示这份财报已经假的没法看了。
除了标准无保留意见以外的财务报表，都不用去看了。
十二、上市公司财报的获取方式不知道在哪找上市公司的财报，可以关注下面这些官网：
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以上就是本期的全部内容，还有什么问题，我们评论区再聊！前滩虹桥商务区南大板块张江板块？
个人倾向于推荐虹桥商务区。你可以了解下，前滩、张江板块房价已经涨了不少，好的学区房也都在十几万的水平，已经过了投资回报时间窗。你说未来会不会涨，我可以肯定的告诉你，这两个区域还是会涨，但涨的幅度有限。而且，这次2020年12月底开始的上海学区疯涨、跳价的情况，前滩是最严重的，一天一个价，一夜涨30-50万正常现象，由此也引来了上海最严格的限购政策。导致目前很多银行对于刚需的贷款都下不来。张江同样的也是，被网上热传的两个小区，汇智湖畔家园和汤臣两个小区跳价严重，如果不考虑学区的话张江也有低价位的，比如孙桥那边的申城佳苑。
下面说说为什么推荐虹桥商务区。虹桥商务区大家知道提出来的不是一年两年的了，这几年虹桥的发展也是有目共睹，正因为发展迅速，试点政策也比较成功。因此，十四五期间已经对虹桥的扩张区域做了规划，把嘉定的一部分也划入了虹桥板块。按照规划，2020年-2030年，虹桥商务区将逐步完善、提升，形成世界上独一无二的综合交通枢纽，重点打造徐泾南、徐泾北、华漕、闵北、江桥5个区域，并为这5个区提供高端居住功能。可见，未来虹桥还有很大的空间。徐泾南、徐泾北、华漕、闵北、江桥这5个区域也是你可以重点考虑的方向。
上海市1992年的房价是多少？
上海房价～1992年至2002，如果当时你手上有100万人民币可在上海购买10套商品房肯定，并且有机会申报上海蓝印户口再转上海户口，聪明人，有眼人，外地人，生意人，有钱人，投资人，机会给有思想的人，机会给有远见的人，时不可失，机不再来。纸钱贬值，房产保值，房产升值，过来人，经历者，都懂得。1992年上海商品房，房价每平方多少钱，你去算吧。
